לפני שפונים לבנק לצורך נטילת משכנתא לרכישת נכס חדש, ישנה שורה של חישובים שצריך לעשות בשביל להחליט איזה סכום לבקש, מה תהיה תקופת הפירעון של ההלוואה ובאיזה מסלול לבחור. חישובים אלו עוזרים לבחור משכנתא, באופן שיהיה ניתן לבצע החזר חודשי מבלי שזה יפריע לחשבון ההוצאות החודשי ולאיכות החיים.

לפני שנצלול לשאלה, איך מחשבים משכנתא לטווח ארוך, אילו פרמטרים צריך לקחת בחשבון ומה הכלים שיכולים לעזור בתהליך נסביר בקצרה כיצד בנויה משכנתא לרכישת נכס.

איך בנויה משכנתא?

לצורך רכישת נכס ראשון, אפשר לקחת משכנתא עד 75% מעלות הנכס (במקרה של נכס שני ויותר זה משתנה). שאר הסכום יש להביא בעזרת הון עצמי שחסכתם, קיבלתם מההורים או בדרכים אחרות.

המשכנתא בנויה מסכום הכסף שאתם מקבלים מהבנק עבור רכישת הנכס, בהתאם למה שביקשתם ולמה שהבנק אישר עבורכם (הסכומים הם על פי ערך הנכס אותו אתם מבקשים לרכוש). לצד הסכום שהבנק מלווה לכם, עליכם גם לשלם לו ריבית על ההלוואה. כאן זה מסתבך, מאחר ועליכם להחליט האם זו תהיה ריבית קבועה, משתנה, פריים (ריבית של בנק ישראל), צמודה או לא צמוד למדד.

בשביל השלב הראשון של חישוב סכום המשכנתא, הסכום שאתם רוצים לבקש מהבנק ובחירת סוג הריבית המועדפת עליהם, אתם צריכים לאסוף נתונים מספריים שיעזרו לכם לבצע חישוב לטווח ארוך.

מספרים ונתונים שיעזרו לכם לראות את התמונה המלאה

המספר הראשון שאתם צריכים להתייחס אליו, באופן טבעי, הוא עלות רכישת הנכס. זה הבסיס לכל החישובים שתעשו בהמשך. העניין הוא שאתם צריכים לקחת בחשבון שזה לא מספר סופי. כלומר, ישנן עלויות נלוות ברכישת נכס, שמגדילות את הסכום הסופי. לדוגמא, מסים, ביטוח משכנתא, דמי טרחה לעורך דין נדל"ן, תיווך, שיפוצים ועוד. לכן אתם צריכים להוסיף לסכום הנכס עלויות משוערות נוספות.

המספר השני שאתם צריכים להתייחס הוא הסכום שאתם יכולים להביא מהבית או ממקורות אחרים לרכישת הנכס. ככל שתוכלו להביא סכום גבוה יותר, כך הסכום שתבקשו מהבנק יהיה נמוך יותר וזה גם ישפיע על הריבית שתשלמו. ככל שהסכום נמוך יותר, העלויות מהריביות יהיו נמוכות יותר. זאת אומרת שההוצאות שלכם יהיו קטנות יותר.

המספר השלישי שאתם צריכים לקחת בחשבון, הן הערכות משוערות להכנסות והוצאות בעתיד. כאן יש מוקש מסוים. מדובר על הערכות בלבד, כי אתם לא יכולים לדעת כמה כסף תרוויחו ומה יהיו ההוצאות שלכם ב15-20 השנים הבאות. מה שכן, אתם יכולים להעריך בצורה מסוימת, שאם תקימו ותביאו לילדים, ההוצאות יגדלו, מנגד, אתם יכולים לשער שככל שתעבדו ותתמחו יותר בתחום העיסוק שלכם, כך השכר יעלה וההכנסות יהיו גבוהות יותר.

למספרים והערכות שציינו צריך להוסיף שני אלמנטים:

1.במידה ותרצו, תמיד תוכלו לגשת לבנק ולבקש שינוי מסלול, מחזור משכנתא או תהליך אחר שיקל עליכם מבחינה כלכלית להחזיר את המשכנתא.

2.ברגע שתרכשו את הנכס, הוא יהיה בבעלותכם ותוכלו להשתמש בו לפעולות כלכליות שונות.

מחשבון משכנתא - הכלי שיעשה לכם סדר בראש

אין דרך ודאית לדעת מה יהיה גובה ההחזר ואם תוכלו לעמוד בו. אך בעזרת מחשבון משכנתא תוכלו לבצע סימולציות שיעזרו לכם לבצע תכנון משכנתא נכון.

הרעיון הוא פשוט. אתם מכניסים למחשבון נתונים כגון, סכום ההלוואה שאתם מבקשים לקבל מהבנק, משך התקופה שתרצו להחזיר אותה, מה גובה ההון העצמי שעומד לרשותכם ונתונים נוספים שיכולים לעזור, והמחשבון יעזור לכם לדעת מה יהיה גובה הסכום המשוער שתצטרכו להחזיר מדי חודש. אתם יכולים להשתמש במחשבון לבצע שורה של סימולציות עד שתגיעו לנוסחה הנכונה עבורכם מבחינת סכום משכנתא, תקופת החזר ומסלול ריביות.

בעזרת המחשבון תוכלו לבנות תמהילים של מסלולים שונים, כך תוכלו לגשת לבנק ולהגיש בקשה מסודרת עבור משכנתא בתנאים שיכולים להתאים לכם לטווח ארוך.